Entwicklung einer Kennzahl zur Beurteilung von Büroimmobilienmärkten hinsichtlich ihrer natürlichen Flächenumsatzzahlen

Wissenschaftliche Studie aus dem Jahr 2009 im Fachbereich BWL - Unternehmensführung, Management, Organisation, Note: 1,0, Technische Universität München, Sprache: Deutsch, Abstract: Den Bedarf an Neubauflächen frühzeitig zu erkennen, ist für die Bauwirtschaft eine Information von zentraler Bedeutung. Das Phänomen des Schweinezyklus, der durch die Verzögerung zwischen entstehender Nachfrage und bereitgestelltem Angebot entsteht, ist hier durch Zeit- und Kapital-Intensität besonders ausgeprägt. Wirtschaftliche Einbrüche wie die gegenwärtige "Finanzkrise" führen zu zusätzlichen Unsicherheiten hinsichtlich der weiteren Entwicklung der Situation. Auf den Immobilienmärkten stellt sich zu diesem Zeitpunkt für Beteiligte an Projekt-Entwicklungen als auch für Bestandshalter die Frage, wie sich die zukünftige Nachfrage nach Mietflächen verhalten wird.

Die vorliegende Arbeit beschäftigt mit der Analyse und Berechnung des Flächenumsatzes als Indikator für die Beurteilung der Entwicklung von Büromärkten. Der Flächenumsatz bildet diese Nachfrageseite des Mietmarkts ab. Er wird von der GIF e.V. als die Summe aller Flächen definiert, "die in einem genau abgegrenzten (Teil)-Markt für Büroimmobilien innerhalb einer definierten Zeiteinheit vermietet [...] werden". Bislang existiert in der Literatur kein den Verfasserinnen bekanntes Berechnungsmodell zur Prognose des Flächenumsatzes eines Büromarkts - ein Überblick über international bestehende verwandte Modelle, wie zur Ermittlung der Neuflächen-Nachfrage wird in der Arbeit erstmals gegeben.

Das Ziel der vorliegenden Arbeit ist die Entwicklung eines Ansatzes zur Berechnung und Prognose desjenigen Teil-Flächenumsatzes, der durch die in einem vorhandenen Büromarkt bereits ansässigen Unternehmen verursacht wird. Dieser Umsatz wird durch die Verfasserinnen als "endogener Flächenumsatz" definiert. Ein Schwerpunkt liegt dabei in der Untersuchung der Konjunktursensitivität dieses Flächenumsatzes. Um diesen endogenen Flächenumsatz ermitteln zu können, wurde zunächst ein Definitions-Modell entwickelt, in dem die Einflussfaktoren auf den endogenen Flächenumsatz identifiziert und definitorisch abgegrenzt wurden. Dieses Definitions-Modell bildet den Marktmechanismus ab und ist Grundlage für das Berechnungs-Modell.

Die für das Berechnungs-Modell erforderlichen Eingangsdaten wurden durch eine empirische Studie gewonnen, die mit Unterstützung des Immobilienkontors Schauer & Schöll GmbH, München, am Beispiel des Büroimmobilienmarkts München erstellt wurde. Die empirische Studie deckt hierbei mit 773.134 qm Mietfläche 5,69% des gesamten Münchner Büroimmobilienmarkts ab.